El contrato de compra venta en Derecho polaco

El contrato de compra venta es el contrato más importante de todos. El número de contratos de compra venta es superior al de cualquier otro contrato – todos efectuamos contratos de compra venta a diario. La compra venta tiene carácter universal, es decir, es el contrato más popular y, a diferencia de otras acciones legales, como por ejemplo el contrato de feltamiento, que es un contrato muy especializado y que sólo se lleva a cabo entre empresarios, lo puede firmar cualquier sujeto de derecho. Además, los contratos de compraventa pueden tener un gran valor económico, especialmente en transacciones de compraventa de inmuebles, acciones o empresas, etc. Por todas estas razones, me parece muy útil e importante hacer una breve explicación y descripción del contrato de compraventa.

Para empezar, hay que hacer un breve introducción al sistema legal de Polonia.

En contraste con España, en el sistema jurídico de Polonia no existen contratos mercantiles, es decir, no hay ninguna Ley especializada solamente en contratos mercantiles. Por supuesto, la doctrina sí distingue contratos que se pueden considerar como “contratos mercantiles” pero, desde el punto de vista formal, los “contratos mercantiles” forman parte del derecho civil y su regulación la encontramos, principalmente, en el Código civil polaco. El Código civil polaco normaliza una gran variedad de contratos e incluye contratos tan especializados como el de leasing, el de sociedades civiles, y los contratos de seguro. Por otra parte, algunas reglas específicas se aplican a contratos con consumidores. Por ejemplo, la Ley sobre condiciones especiales para la venta al consumo que modifica las reglas generales de la compraventa.

En general, el contrato de compraventa se encuentra regulado en el Código civil polaco de 23 de abril 1964 (Kodes cywilny, publicado en Dziennik Ustaw nr 16, poz. 93) en los artículos 535-555. Según el artículo 535 del Código civil de Polonia, en el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y entregarla y el comprador se obliga a recibirla y pagar el precio. Las condiciones esenciales (essentialia negotii) del contrato de compra y venta en derecho polaco son: por parte del vendedor – la obligación de la transferencia de la propiedad y la de entregar la cosa y por parte del comprador – pagar el precio. En la doctrina del derecho civil polaco hay una discusión sobre la necesidad de la obligación de recibir la cosa. Algunos representantes de la doctrina civil polaca creen que la obligación de recibir la cosa no una obligación esencial, es decir, la falta de recepción del objeto del contrato no constituye la nulidad del contrato de compraventa. Otros subrayan que, ciñéndonos al tenor literal, la recepción del objeto del contrato es necesaria para que el contrato sea válido. Desde mi punto de vista, la compraventa en derecho polaco será válida incluso cuando el comprador no reciba la cosa contratada. Más que los argumentos formales, me convencen los argumentos prácticos y la base de la compraventa, que es la transferencia de la propiedad y pago del precio estipulado. Es de gran importancia el artículo 535 del Código civil polaco, cuyo párrafo 1º dice que es posible fijar el precio no sólo mediante una cuota específica, sino que también las partes contratantes pueden establecer una base para determinarla. El comprador y el vendedor pueden determinar el precio de la cosa vendida, no sólo en el sentido de establecer el precio que ellos consideren más apropiado, sino que también pueden determinar libremente el método para calcularlo, es decir, en el contrato pueden estipular que el precio será calculado mediante un factor (por ejemplo, un kilo de café tendrá un precio equivalente al precio de 10 libras según la cuota de cambio media del Banco Nacional de Polonia, NBP). Esta posibilidad de determinar el precio es muy importante, especialmente si los contratantes vienen de países distintos con una moneda diferente. Esta posibilidad facilita el intercambio económico y deja más libertad para las partes contratantes.

Para entender bien el contrato de compraventa en Polonia hay que explicar la diferencia entre cosas específicas y marcadas por género. Esta división viene del derecho romano. Para aplicar distintas reglas a distintas calidades de cosas los romanos dividieron las cosas en dos gupos. El primero grupo, las cosas específicas, se caracteriza por su valor y su carácter individual, es decir, son cosas que se puede diferenciar. Por ejemplo, un cuadro de Van Gogh es una cosa específica porque tiene carácter individual y no hay otra pintura igual. Un coche FIAT 500 negro, matriculado QWE 1234 y con un kilometraje de 2000 km también es una cosa específica, aunque haya más FIAT 500 negros, ya que éstos tendrán otra matricula y kilometraje diferentes. Por otra parte, las cosas marcadas por género son aquellas sin carácter individual, es decir, hay más cosas de la misma calidad y tipo, por ejemplo, un kilo de patatas o un vestido naranja de H&M, talla M (hay muchas patatas y un montón de vestidos). La distinción entre las cosas específicas y marcadas por género no tiene un valor absoluto. Se puede definir una cosa como específica o marcada por género, es decir, las partes contratantes pueden estipular que una cosa normalmente marcada por género, para ellas será específica. Unas patatas pueden ser definidas como cosa específica en un contrato (el comprador quiere comprar un kilo de patatas de una calidad determinada, cultivadas en Mazovia y en el campo de señor Kowalski).

El contrato de compraventa de las cosas específicas, según la regla general establecida en el artículo 155 § 1 del Código civil de Polonia, tiene dos efectos. Por una parte, es un contrato de obligación, por otra parte, la misma obligación transfiere la propiedad a menos que las partes contratantes estipulen otra cosa o alguna Ley especial diga lo contrario. En otras palabras, el contrato de la compraventa de una cosa específica es suficiente para que el comprador adquiera la propiedad de un bien especifico. Esta norma tiene gran importancia y tiene por objeto la protección del comprador.

Por el contrario, el contrato de compraventa de las cosas marcadas por género, según la regla general establecida en el artículo 155 § 2 del Código civil polaco, sólo tiene un efecto – es una obligación que no tiene efectos sobre el cambio de propiedad. Para que el comprador adquiera la propiedad de un bien marcado por género es necesario transferir la propiedad de dicho bien. La transferencia de la propiedad no tiene que hacerse mediante otro contrato, es suficiente con que el vendedor traslade la posesión de la cosa.

Desde el momento de la entrega de la cosa vendida, el comprador asume el riesgo de su pérdida o destrucción. El Código civil de Polonia, a diferencia del Código civil español, no define cuándo se entiende entregada la cosa vendida (Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador art. 1462 del Código civil de España). En Polonia, la definición ha sido formulada por la doctrina y la jurisprudencia y se supone que la cosa vendida será entregada cuando se ponga en posesión del comprador. En el momento de la entrega, los frutos y las cargas relacionados con el bien se transfieren al comprador. Además, desde este mismo momento todos los riesgos relacionados con la cosa (por ejemplo, el riesgo de su pérdida o destrucción) recaen en el comprador (art. 548 del Código civil de Polonia).

Según el artículo 545 § 1 del Código civil polaco, el modo de entrega debe garantizar la integridad de la cosa vendida, en particular el transporte y envoltorio tienen que tener en cuenta el carácter de la cosa. Además, el vendedor tiene la obligación de enseñar al comprador las características y especificidades legales de la cosa vendida. También el vendedor está obligado a entregar todos los documentos que se refieran a dicha cosa (art. 546 del Código civil polaco). Si las partes contratantes no estipulan otra cosa, el vendedor es responsable de cubrir los gastos de envase, transporte y seguro. También el peso y la medición son costes que corresponden al vendedor. El comprador cubre los gastos de la recogida de la cosa vendida (art. 547 del Código civil de Polonia). En el caso de que el comprador se retrase en recibir la cosa vendida, el vendedor puede ponerla en depósito y librarse así de los riesgos que recaen en la figura del comprador (art. 551 § 1 del Código civil polaco). Como alternativa, el vendedor también está autorizado a vender la cosa si el comprador se retrasa en recogerla. Antes de venderla a otra persona, el vendedor está obligado a dejar un tiempo adicional para que el comprador pueda cumplir y recoger la cosa (art. 551 § 2 del Código civil de Polonia).

Las acciones del contrato de compraventa tienen un periodo de prescripción de dos años (art. 554 de l Código civil polaco).

La forma del contrato compraventa en el derecho polaco.

El contrato de compraventa está formado por las declaraciones de voluntad de ambas partes: el vendedor y el comprador. Ambos contratantes, para concluir el contrato con éxito, tienen que respetar las normas jurídicas que regulan la forma de dicho contrato.

Según el artículo 60 del Código civil polaco, la voluntad de una persona puede ser expresada por cualquier comportamiento que revele esa voluntad de manera suficiente, a menos que la Ley introduzca otras normas. Gracias a este artículo, las declaraciones de voluntad pueden ser expresadas mediante diferentes comportamientos, incluso con acciones reales (por ejemplo el contrato de compraventa será valido en el caso que el comprador vaya a un supermercado y, sin mediar palabra, compre cosas). Obviamente, no todas las acciones legales pueden adoptar la forma de acciones reales puras, especialmente en los casos de inmuebles o empresas. Las formas de las acciones jurídicas están reguladas en los artículos 73-81 del Código civil de Polonia.

El artículo 73 § 1 estipula que si la Ley provee la forma escrita para una acción jurídica, la falta de dicha forma no causará la nulidad, a menos que la Ley establezca otra regla. En otras palabras, las acciones jurídicas con el fallo de la forma escrita serán nulas sólo si la Ley establece esta consecuencia. En el caso de que la Ley diga “el contrato debe ser estipulado por escrito” la falta de dicha forma no causará la nulidad del contrato. Pero, como por ejemplo en la Ley de derechos de autor o en la Ley de propiedad industrial, la transferencia de la propiedad intelectual tiene que ser hecha por escrito y si las partes no cumplen con la forma del contrato, el contrato será nulo (véase art. 41 y 53 de la Ley de derecho de autor).

Según la primera frase del artículo 73 § 2, si la Ley provee una forma especial de acción legal, el fallo en la forma causará la nulidad de la acción (ad solemnitatem). La segunda parte del mismo paráfo esablece, que no serán nulas las acciones jurídicas con la falta de forma especial, si la Ley provee la forma especial solamente para obtener efectos específicos (ad eventum).

Las formas especiales de las acciones legales son la siguientes:

  1. Acción legal con fecha cierta – artículo 81 § 1 del Código civil polaco,
  2. Acción legal con firma compulsada (artículo 96 de la Ley del notariado),
  3. Acto notarial.

Ad.1 La acción legal con fecha cierta tiene por objeto asegurar el tráfico legal y garantizar la seguridad de las partes contratantes. El notario (art. 99 de la Ley del notariado) u otro órgano estatal competente declara mediante esta acción que la firma de una persona se ha llevado a cabo en una fecha determinada.

Ad. 2 Como la acción legal con fecha cierta, la firma compulsada vela por la seguridad de las acciones legales. Dicha norma se aplica en los casos que necesiten un nivel de formalismo mayor, por ejemplo, el artículo 751 § 1 establece que la enajenación o arrendamiento de una empresa tiene que ser firmada mediante el procedimiento de firma compulsada.

Ad. 3 El acto notarial se aplica en las transacciones jurídicas importantes, especialmente en aquellas que tengan un valor económico significativo. Con el fin de cumplir esta forma específica, se obliga a las partes contratantes a tomar las acciones legales con la ayuda de un notario. Según el artículo 158 del Código civil polaco, un contrato que tenga por objeto la obligación de la transferencia de la propiedad de un inmueble tiene que adoptar la forma de acto notarial. Lo mismo se aplica en el caso del acuerdo de la entrega de un inmueble. Como ya hemos explicado, el fallo de la forma especial causará la nulidad del contrato.

Otras formas de acciones legales:

  1. La forma escrita,
  2. La forma electrónica cualificada.

Este artículo tiene por objeto aportar una breve explicación del contrato civil más común y más popular. Obviamente, por cuestiones de espacio y tiempo, no podemos explicar todos los problemas que surgen durante la realización de un contrato de compraventa. Para terminar, una curiosidad: El contrato de compraventa en el sistema jurídico de Polonia se denomina “contrato de venta” pero la mayoría de la gente lo conoce por el nombre de “contrato de compra-venta”.

Corrección: So Mi Al

¿Por qué vale la pena invertir en Polonia?

Polonia es uno de los países más atractivos para las inversiones extranjeras. Con un mercado interno de casi de 40.00 mil personas, un crecimiento económico del 3,8% en el año 2010 y una gran rapidez en la modernización de infraestructuras, Polonia es el líder de la región. Gracias a la incorporación de Polonia a la Unión Europea, las inversiones de capital extranjero son ahora más fáciles y posibles que nunca. Empresas de tamaño mundial concentran sus operaciones e inversiones en Polonia porque saben que aquí encontrarán trabajadores muy bien educados y con un conocimiento avanzado de idiomas.

Gracias a la entrada de Polonia en la Unión Europea en el año 2004, establecer un negocio no conlleva problemas. Las cuatro reglas principales del mercado interior (libre circulación de mercancías, personas, capital y trabajadores) se aplican directamente y, gracias a ellas, cada cuidadano de la Unión Europea (o negocio que tenga su sede en la UE) pueden inventir en Polonia sin requisitos adicionales y tienen los mismos derechos y obligaciones que cualquier ciudadano o negocio polaco.

Compañías españolas, principalmente de los sectores de la construcción e inmobiliario, están presentes en Polonia desde el año 2004. Además, las empresas financieras, como Banco Santander, son jugadores importantes del mercado financiero polaco. Para España y los españoles, Polonia ya no es un país lejano, sino que atrae a una gran cantidad de capital y turismo. En Varsovia, por ejemplo, los estudiantes del programa LLP Erasmus españoles suponen un tercio de los estudiantes extranjeros que vienen a Polonia para estudiar.

España es un país importante desde de el punto de vista comercial para Polonia. Según la Oficina de de Estadística Nacional de Polonia, (GUS) en el año 2010, la importación de mercancías de España tuvo un valor de casi 3.000 millones de euros y la exportación desde Polonia a España superó los 3.000 millones de euros. Las mercancías españolas más exportadas a Polonia son: alimentos (principalmente frutas y verduras, naranjas valencianas tienen muy buena fama en Polonia), máquinas industriales y medios de transporte (coches SEAT, pero también Ford y Renault, que se fabrican en España). Los productos polacos que más se venden en España son maquinaria y medios de transporte, alimentos (frutas como manzanas, carne). El potencial de crecimiento del intercambio mercantil entre ambos países es grande. Gracias a la presencia de las principales empresa españoles en Polonia, no se puede negar que los productos españoles son cada día más populares en Polonia. Por otra parte, para los polacos, España es un importante destino turístico. Todos los veranos una gran cantidad de turistas polacos llega a España en búsqueda de sol, playas y una estupenda cocina.

Una buena razón para invertir en Polonia, a parte de la disponibilidad del mercado polaco y los buenos resultados económicos, es el aumento permanente del consumo interno. En el año 2010, la demanda interna subió 3,2%. Los polacos gastan mucho, y cada año más, porque los sueldos están aumentando (el sueldo medio en el año 2011 fue de 3500 złotys, 850 euros) y el desempleo está en un nivel bastante bajo (9%).

Otra razón para hacer negocios en Polonia es… la crisis económica en España. La burbuja inmobiliaria y la bajada del sector turístico han causado un gran nivel de desempleo y recesión. La demanda interna en España cae y las empresas tienen dificultades para vender sus productos y servicios. Estos factores constituyen una oportunidad para trasladar sus negocios e inversiones a Polonia. La bolsa de Polonia (situada en Varsovia) es el actor más importante del mercado financiero de la región y supera a las bolsas de Budapest, Praga y Viena. Más de 400 compañías cotizan en la bolsa polaca (index WIG). Las 20 mayores compañias (blue chips) forman parte del index WIG20, entre las que se encuentran bancos (Bank PKO BP – el más grande de Polonia, BZ WBK (que compró el Banco Santander en el año 2010 por más de 3.000 miliones de euros), empresa de nuevas tecnologías (TVN – cadenas de televisión, portales de internet, televisión de satelite, Asseco – una de las más grandes compañías de informática cuyo valor total alcanza los mil millones de euros), sociedades mineras (KGHM – una de la más grandes compañías del mundo de cobre y plata). La capitalización de la bolsa polaca en el año 2009 sobrepasó el nivel de 100.000 miliones de euros y desde este momento es significativamente más grande que la Bolsa de Viena (la segunda de la región). A modo de comparación: la capitalización bursátil española llega a 450.000 miliones de euros. La Bolsa de Varsiovia ofrece también todos instrumentos finacieros como opciones, futures y forwards. El mercado de derivados de la bolsa de Polonia tiene más importancia cada año. A día de hoy se puede contratar opciones para index y acciones cotizados en  bolsa polaca. Además, los futuros y forwards están disponibles para las acciones del index WIG 20 (blue chips) y otras cotizaciones de importancia. La facturación de la bolsa polaca sube constantamente. En el mes de febrero de 2012 tuvo un valor de más de 5.000 miliones de euros.

La bolsa polaca concentra también empresas de Ucrania, Eslovenia y República Checa. Muchas empresas de esa parte de Europa eligen la bolsa de Varsovia porque es un mercado estable y prestigioso.

Las leyes del mercado de valores de Polonia y de la Comisión de Supervisión Financiera (Komisja Nadzoru Finansowego – KNF) garantizan transparencia y seguridad al mercado de valores en Polonia. Gracias a las leyes europeas, estándares legales que están en vigor en la bolsa polaca que son análogos a los reglamentos españoles y de los otros países de la Unión Europea.

Resumiendo, Polonia es un país muy atractivo para los inversores españoles e hispanoablantes. El crecimiento económico y el gran mercado interior son dos razones más que importantes. Además, los trabajadores con alto nivel educativo deberían atraer la atención de futuros inversores. Pero hay que darse prisa porque un mercado tan atractivo como el polaco atrae a muchas empresas e inversiones individuales.

En próximos artículos escribiré sobre:

La Constitución polaca

Derecho civil polaco (Código Civil polaco)

Tipos de sociedades en Polonia

Requisitos para formar un negocio en Polonia… y mucho más.

Łukasz Łyczkowski

Lukasz.lyczkowski@gmail.com

Correción: So Mi Al